開(kāi)發(fā)商同議共享破解信息不對(duì)稱之惑

有關(guān)甲指乙供材料的定價(jià)方式及執(zhí)行方式是什么？建設(shè)單位自行采購(gòu)的產(chǎn)品與總包之間怎樣協(xié)調(diào)管理？房地產(chǎn)集團(tuán)公司招投標(biāo)及異地項(xiàng)目招投標(biāo)管理如何操作？來(lái)自20余家房地產(chǎn)企業(yè)的工程采購(gòu)負(fù)責(zé)人在中國(guó)房地產(chǎn)工程采購(gòu)聯(lián)盟的一份內(nèi)部調(diào)查問(wèn)卷中，紛紛提出自身在工作中遇到的困惑。

“采購(gòu)是一門(mén)花錢(qián)的藝術(shù)�！� 上海復(fù)地集團(tuán)成本管理中心總監(jiān)戴戈纓針對(duì)上述疑問(wèn)，與盟員交流時(shí)如是說(shuō)。分享品牌企業(yè)的采購(gòu)管理和成本控制經(jīng)驗(yàn)，亦是中國(guó)房地產(chǎn)工程采購(gòu)大講堂舉辦的初衷。

重視同業(yè)交流

1月15日至16日，中國(guó)房地產(chǎn)工程采購(gòu)大講堂在上海正式啟動(dòng)。綠地集團(tuán)、上實(shí)地產(chǎn)、江蘇新城地產(chǎn)、合景泰富、凱德置地、朗詩(shī)集團(tuán)等開(kāi)發(fā)企業(yè)的40余位工程采購(gòu)職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行了為期兩天的交流與考察。

盡管已近擺脫了“寒冬深度調(diào)整期”的生存尷尬，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖與未來(lái)溫和成長(zhǎng)的預(yù)期并沒(méi)有讓企業(yè)放松警惕，如何進(jìn)行成本控制，選擇優(yōu)秀的供應(yīng)商服務(wù)品質(zhì)建筑成為行業(yè)探討的焦點(diǎn)話題。“我們非常想了解品牌企業(yè)的采購(gòu)管理經(jīng)驗(yàn)�！鄙轿鳀|星時(shí)代廣場(chǎng)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理常鄭州作為中小城市開(kāi)發(fā)企業(yè)的代表指出了參與活動(dòng)的初衷。

據(jù)調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)，企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多元化，萬(wàn)科、龍湖、星河灣、保利、中海、恒大、萬(wàn)達(dá)、綠城、華僑城等品牌企業(yè)的發(fā)展模式已經(jīng)成為成長(zhǎng)型企業(yè)學(xué)習(xí)的目標(biāo)。但針對(duì)有中小開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)的高端樓盤(pán)，對(duì)前述品牌企業(yè)的知名項(xiàng)目進(jìn)行了完全復(fù)制，包括引進(jìn)同樣的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，應(yīng)用同樣的設(shè)計(jì)方案和部品體系現(xiàn)象�！皩W(xué)習(xí)的初衷是好的，但完全模仿并不可取�！贝鞲昀t評(píng)價(jià)，同業(yè)交流更注重方法論層面，制定企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略才是關(guān)鍵。

在他看來(lái)，把與供應(yīng)商的戰(zhàn)略合作上升到“戰(zhàn)略”層面就是中小企業(yè)需要學(xué)習(xí)的一部分�！皯�(zhàn)略合作能夠降低成本，但并不能僅從這一角度理解與部品供應(yīng)方開(kāi)展戰(zhàn)略合作的意義�！贝鞲昀t舉例指出，開(kāi)發(fā)商用在項(xiàng)目采購(gòu)招標(biāo)上的時(shí)間往往較長(zhǎng)，如果每一項(xiàng)都單獨(dú)招標(biāo)，籌備工作十分復(fù)雜，尤其是很多跨區(qū)域發(fā)展的大型企業(yè)往往會(huì)在采購(gòu)行為中進(jìn)行重復(fù)勞動(dòng)，而一旦供應(yīng)商選擇不當(dāng)又會(huì)給項(xiàng)目帶去巨大損失。材料設(shè)備采購(gòu)供應(yīng)鏈的發(fā)展趨勢(shì)顯示，供需關(guān)系正發(fā)生變化：從追求自身利益最大化到提倡雙贏，建立伙伴關(guān)系，采購(gòu)方式也從分散采購(gòu)、隨機(jī)詢價(jià)較多到集中采購(gòu)、招標(biāo)方式普及，作為集成商的開(kāi)發(fā)企業(yè)，能夠通過(guò)與供應(yīng)商進(jìn)行戰(zhàn)略合作，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期獲得專業(yè)支持，對(duì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、部品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)化、工程施工安裝與質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)化的影響和推動(dòng)都意義深遠(yuǎn)。

“企業(yè)進(jìn)行部品研究是戰(zhàn)略合作的前提。”戴戈纓提醒，而加強(qiáng)同業(yè)交流，對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)也給戰(zhàn)略合作提供了有益參考。

走近供應(yīng)商

“這是我們印板表面貼裝工藝，那邊是機(jī)器人激光焊接工藝�！鄙虾Ｈ�菱電梯有限公司高級(jí)工程師蔣慶仔細(xì)向各企業(yè)采購(gòu)負(fù)責(zé)人介紹工廠的細(xì)部。走近供應(yīng)商并作出綜合評(píng)價(jià)成為此次工程采購(gòu)大講堂的另一主題。

“三菱電梯大部分器件都是自主生產(chǎn)，也是合資電梯廠中唯一一家中方為大股東的企業(yè)�！笔Y慶頗為自豪地指出。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前在我國(guó)有注冊(cè)電梯企業(yè)近400家，三菱、日立、奧的斯、迅達(dá)、通力、蒂森克虜伯等大型企業(yè)占據(jù)我國(guó)電梯市場(chǎng)的大多數(shù)份額。面對(duì)龐大的工程市場(chǎng)，各大電梯廠家紛紛與開(kāi)發(fā)商結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴�！靶枰�在工程市場(chǎng)更廣闊的范圍內(nèi)傳播三菱的產(chǎn)品和技術(shù)�！笔Y慶認(rèn)為與開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)面溝通是最有效的方式。

經(jīng)過(guò)考察和互動(dòng)交流，企業(yè)多對(duì)三菱電梯持優(yōu)良評(píng)價(jià)，包括對(duì)其精細(xì)化管理及明確的工序管理、企業(yè)規(guī)模與技術(shù)實(shí)力等�！叭�菱電梯可以在節(jié)能、經(jīng)濟(jì)及外觀方面更好地完善和宣傳自己，轎廂內(nèi)裝飾可以再豐富，建議三菱及時(shí)與客戶建立溝通信息……”中國(guó)房地產(chǎn)工程采購(gòu)聯(lián)盟的成員企業(yè)也紛紛提出了對(duì)三菱方面的建議，包括更關(guān)注中小企業(yè)，拓展銷(xiāo)售渠道等等，這些意見(jiàn)也將給未來(lái)三菱努力提升之方向提供參考。

“這種溝通不僅有助于合作前期雙方的細(xì)致了解，也給后期配合減少障礙�！贝鞲昀t表示。此前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人談及開(kāi)發(fā)企業(yè)與供應(yīng)商保持溝通的必要性時(shí)指出，在完善供應(yīng)商評(píng)價(jià)體系的基礎(chǔ)上，要求每個(gè)季度各個(gè)城市公司高層領(lǐng)導(dǎo)都要同重要合作伙伴高層領(lǐng)導(dǎo)做溝通交流，讓合作伙伴主動(dòng)反饋配合中的問(wèn)題，將存在的問(wèn)題解決在過(guò)程中，以此來(lái)降低合作中的信任成本。

優(yōu)秀的合作伙伴是開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一

下邊這些現(xiàn)象是我們經(jīng)常遇到的：項(xiàng)目花費(fèi)了大量的時(shí)間和精力在招標(biāo)工作上，通常招一個(gè)標(biāo)需要一個(gè)月甚至更久的時(shí)間；集團(tuán)化企業(yè)的各項(xiàng)目公司經(jīng)常在為同一個(gè)建筑部品重復(fù)地招標(biāo)，在這些招標(biāo)活動(dòng)中，一旦選擇了一家不當(dāng)?shù)墓��?yīng)商就會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的損失。

為什么我們的采購(gòu)變得如此重復(fù)和繁雜？我們進(jìn)行采購(gòu)的目的和目標(biāo)是什么？我們到底出了什么問(wèn)題？

我們做得很辛苦，可能是在觀念和方法上出了一些小問(wèn)題，即很多開(kāi)發(fā)企業(yè)僅僅將其與工程及建筑部品企業(yè)的關(guān)系簡(jiǎn)單地視為具有買(mǎi)賣(mài)屬性的“供應(yīng)關(guān)系”，而不是戰(zhàn)略架構(gòu)下的“合作關(guān)系”。

然而，在新的時(shí)期和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的態(tài)勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商需要的是優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)期的合作伙伴。

那么，合作伙伴能為我們帶來(lái)什么呢？

首先是成本的降低。在戰(zhàn)略合作的基礎(chǔ)上，合作伙伴將會(huì)給予開(kāi)發(fā)商最具優(yōu)勢(shì)的成本支持。并且，有規(guī)模，才會(huì)有效益。10億元采購(gòu)額對(duì)應(yīng)100種產(chǎn)品與100億元采購(gòu)額對(duì)應(yīng)1000種產(chǎn)品相比沒(méi)有任何規(guī)模效益的提升，只有通過(guò)縮減采購(gòu)目錄，提高單品采購(gòu)規(guī)模才能有效降低采購(gòu)成本。

其次是效率的提高。培養(yǎng)長(zhǎng)期合作伙伴，可以有效整合社會(huì)優(yōu)質(zhì)資源，優(yōu)化并縮短供應(yīng)鏈，從而有效減少招標(biāo)工作尤其是重復(fù)招標(biāo)的工作量，極大地提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率。

再次是發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢(shì)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商推動(dòng)部品采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化。

成本和工程技術(shù)密不可分。房地產(chǎn)建筑涉及到非常廣泛的材料設(shè)備、施工技術(shù)、建筑工藝等知識(shí)，由于專業(yè)限制，開(kāi)發(fā)商的成本人員、工程和設(shè)計(jì)人員也不可能全面掌握。但與開(kāi)發(fā)商合作的各類供應(yīng)商（材料、設(shè)備、工程）是各個(gè)領(lǐng)域的專家，開(kāi)發(fā)商可以多向他們了解和學(xué)習(xí)，并借助他們的力量幫助開(kāi)發(fā)商尋找產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的好方法。比如借助防水供應(yīng)商的專業(yè)知識(shí)，可幫助開(kāi)發(fā)商建立產(chǎn)品的防水結(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、工程質(zhì)量建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等，有利于推動(dòng)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化。

采購(gòu)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化也有助于解決選型分散和由于選型變化造成的合作伙伴庫(kù)存增加的問(wèn)題，同時(shí)有助于提高產(chǎn)品供應(yīng)效率，降低合作伙伴生產(chǎn)成本。但是，我們也能看到，有些企業(yè)的戰(zhàn)略采購(gòu)依然還停在單純的低價(jià)競(jìng)標(biāo)階段，這是非常不可取的。

另外是服務(wù)支持。合作伙伴不僅可以提供更高性價(jià)比產(chǎn)品等方式積極配合開(kāi)發(fā)商優(yōu)化成本，根據(jù)開(kāi)發(fā)商和客戶的需要調(diào)整產(chǎn)品設(shè)計(jì)，趕進(jìn)度，增派人力確保按時(shí)交付等，還可以在設(shè)計(jì)階段就參與開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，提供最優(yōu)的成本和技術(shù)解決方案。

同時(shí)也要通過(guò)提供高性價(jià)比的產(chǎn)品和服務(wù)提高開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品力，并幫助開(kāi)發(fā)商不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量。

我們常常聽(tīng)到供應(yīng)商這樣說(shuō)，“能和優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商合作，我們寧愿少賺錢(qián)甚至不賺錢(qián)”。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？這是因?yàn)椋瑑?yōu)秀的開(kāi)發(fā)商在與供應(yīng)商合作的過(guò)程中，可以不斷利用自身先進(jìn)的管理模式，感染供應(yīng)商，同時(shí)幫助供應(yīng)商持續(xù)成長(zhǎng)，使其能更好地為自己提供服務(wù)。

但是，不是任何一家供應(yīng)商都能成為戰(zhàn)略合作伙伴的，我們要有選擇性地合作。一般情況下，戰(zhàn)略供應(yīng)商的選定原則是，結(jié)合集團(tuán)在未來(lái)一個(gè)戰(zhàn)略合作周期的項(xiàng)目需求，供應(yīng)商的規(guī)模和品牌要與開(kāi)發(fā)商的品牌及項(xiàng)目相匹配；戰(zhàn)略采購(gòu)協(xié)議價(jià)格必須低于同類產(chǎn)品的工程中標(biāo)價(jià)格，承諾的服務(wù)必須優(yōu)于工程項(xiàng)目合同；要綜合考慮供應(yīng)商實(shí)力、產(chǎn)品、服務(wù)等各項(xiàng)指標(biāo)下的合理低價(jià)中標(biāo)。而且，要充分考慮開(kāi)發(fā)商未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展需求，和落選的品牌供應(yīng)商保持良好的關(guān)系，為今后開(kāi)展各種形式的合作做好鋪墊和戰(zhàn)略儲(chǔ)備。

一旦確立好關(guān)系后，開(kāi)發(fā)商和供應(yīng)商就要彼此坦誠(chéng)相待，基本原則是能同甘，更能共苦。彼此之間要相互開(kāi)放成本結(jié)構(gòu)、發(fā)展戰(zhàn)略、技術(shù)、產(chǎn)品等，坦誠(chéng)相待；并且，困難時(shí)要有共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的共識(shí)。

在合作過(guò)程中，供應(yīng)商也應(yīng)不斷提出成本優(yōu)化方案，推出更具性價(jià)比的產(chǎn)品，滿足開(kāi)發(fā)商降低成本的需求。要建立與開(kāi)發(fā)商密切配合的全方位服務(wù)體系，參與前端設(shè)計(jì)，引導(dǎo)設(shè)計(jì)需求。

因?yàn)檫@是一個(gè)雙贏的過(guò)程。供應(yīng)商借助開(kāi)發(fā)商的品牌效應(yīng)，可以實(shí)現(xiàn)品牌與市場(chǎng)份額的提升；開(kāi)發(fā)商通過(guò)與諸多供應(yīng)商的合作，也擁有了相對(duì)固定、具有較高專業(yè)技能的優(yōu)秀供應(yīng)商，為其維持自身品牌提供了有力保障。

誠(chéng)信是合作的基石，共贏是美好的愿景。一個(gè)好漢三個(gè)幫，優(yōu)秀的合作伙伴是開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

確認(rèn)投入建筑節(jié)能的成本可回收

建筑節(jié)能投入的每一分錢(qián)都是可以回收的，可以用一個(gè)項(xiàng)目實(shí)例給出答案：位于深圳蛇口的泰格公寓。

以泰格公寓為例，其節(jié)約資金投資回收期在5年左右。投資回收后，每年還可節(jié)約300萬(wàn)元以上的電費(fèi)。

這是如何做到的呢？答案就是通過(guò)匹配和適宜的技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

作為涉外型的節(jié)能高檔公寓，該項(xiàng)目采用了高舒適度的中央空調(diào)系統(tǒng)。冷機(jī)采用對(duì)臭氧層無(wú)破壞的134a環(huán)保冷媒，通過(guò)戶式中央空調(diào)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、呼吸窗提供新風(fēng)和中央水冷卻、中央水冷螺桿機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、新風(fēng)機(jī)組提供新風(fēng)的組合及實(shí)行分戶計(jì)量后，比普通家用空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能20%以上。它還采用了全天候的空氣源熱泵熱水系統(tǒng)，綜合能源利用率是普通燃?xì)鉄崴疇t的兩倍。

與此同時(shí)，泰格公寓采用4臺(tái)無(wú)機(jī)房和3臺(tái)小機(jī)房電梯，與普通電梯相比可節(jié)約機(jī)房面積30平方米。

電梯采用的碟式電機(jī)為無(wú)齒結(jié)構(gòu)，無(wú)需潤(rùn)滑，維護(hù)工作量較小，屬電梯行業(yè)領(lǐng)先技術(shù)。每年還可節(jié)省電費(fèi)1.8萬(wàn)元以上。

泰格公寓戶內(nèi)用水點(diǎn)均采用節(jié)水潔具和龍頭，使用水量減少20%以上。并且，按照高質(zhì)高用、低質(zhì)低用的用水原則多目標(biāo)梯級(jí)利用，分質(zhì)供水。

泰格公寓與人體有直接接觸的水全部采用直飲水，包括洗漱、淋浴、洗菜等。直飲水是通過(guò)納濾工藝由自來(lái)水制取的。納濾工藝能有效截留細(xì)菌、病毒、低分子有機(jī)物、重金屬離子，保留鉀、鈉、鐵、鈣等對(duì)人體有益的礦物質(zhì)。由自來(lái)水制作直飲水產(chǎn)生的廢水用作沖廁所、景觀用水；不足部分（道路灑水、庭院綠化）由處理生活污水產(chǎn)生的中水承擔(dān)。并規(guī)劃了人工濕地。從節(jié)水上看，綜合運(yùn)用節(jié)水器具和人工濕地中水等措施，每年可節(jié)水6000噸以上，按每噸自來(lái)水2.6元計(jì)算，每年節(jié)約水費(fèi)1.5萬(wàn)元以上。

為了有效地減少建筑耗能，泰格公寓還采用了兩種屋頂綠化方式，一種是覆土35厘米厚，然后種植綠化植物，另外一種是采用帶15厘米厚的培植土的佛甲草綠化。屋頂綠化具有隔熱作用。有關(guān)研究結(jié)果表明有屋頂綠化的頂層房間溫度降低2攝氏度左右，節(jié)能效果明顯。

在景觀設(shè)計(jì)中也盡量減少硬質(zhì)鋪地面積，采用滲透磚，在增加綠地面積的同時(shí)提高滲透面積，設(shè)置植被過(guò)濾帶進(jìn)行雨水過(guò)濾，降低徑流流速，促使泥沙沉淀，提高就地滲透率，去除污物。綠化屋頂可以承接雨水并將部分雨水以蒸發(fā)的方式返還到大氣中，因此不再設(shè)置雨水回收系統(tǒng)。

在建筑施工過(guò)程中，泰格公寓也對(duì)施工產(chǎn)生的垃圾、廢棄物進(jìn)行分類處理和回收利用，減少垃圾的產(chǎn)生和外運(yùn)�，F(xiàn)場(chǎng)鋼筋用量4000噸，廢鋼筋頭42噸，損耗率1.05%；現(xiàn)場(chǎng)木板用量10000立方米，木方200立方米，損耗木板木方200立方米、2.5立方米，損耗率分別為2%、1.25%；收集現(xiàn)場(chǎng)水泥袋15000個(gè)。損耗部分回收利用或者賣(mài)給廢舊品公司。現(xiàn)場(chǎng)砌磚用量5000立方米，砼空心磚4000立方米，實(shí)際用量共8800立方米，損耗率2.2%。損耗部分全部用于陽(yáng)臺(tái)、室外回填。

部分工程采用了可回收利用的鋼結(jié)構(gòu)。盡量采用本地制造的建筑材料，本項(xiàng)目的水泥、玻璃、砌塊等材料均為廣東本地產(chǎn)品，減少運(yùn)輸引起的環(huán)境影響，促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

節(jié)能就是節(jié)財(cái)。泰格公寓總投資為2.2億元，與節(jié)能工程相關(guān)的投資為3600萬(wàn)元人民幣，直接投入資金增量成本資金約1000萬(wàn)元人民幣。

按每年節(jié)電300余萬(wàn)度，節(jié)約電費(fèi)300余萬(wàn)元人民幣計(jì)算，節(jié)約資金投資回收期在5年左右（資金利率為5.5%），投資回收后，每年光節(jié)約電費(fèi)就給企業(yè)增加利潤(rùn)300萬(wàn)元人民幣以上，因此，節(jié)能投資效益是顯著的。每年節(jié)約水費(fèi)1.5萬(wàn)元以上，人工濕地的直接投入約20萬(wàn)元，投資回收期15年以上。

實(shí)踐證明，如果項(xiàng)目從策劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始節(jié)能環(huán)保的設(shè)計(jì)，采用環(huán)境通風(fēng)模擬和熱島強(qiáng)度模擬等技術(shù)，在建造過(guò)程采用節(jié)能優(yōu)化設(shè)計(jì)，采用全年能耗模擬等技術(shù)，可以大大降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能耗。

電梯能耗指標(biāo)誰(shuí)說(shuō)了算？

政策細(xì)節(jié)缺失帶來(lái)的遺憾正在補(bǔ)充完善。如果說(shuō)2007年7月公布的《民用建筑節(jié)能條例》（草案）對(duì)于空調(diào)耗能所涉及的節(jié)能技術(shù)和設(shè)備的應(yīng)用做了細(xì)節(jié)性強(qiáng)調(diào)，卻沒(méi)有把電梯行業(yè)列入該范疇，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為相關(guān)節(jié)能法規(guī)的配套不全面。2009年9月開(kāi)始執(zhí)行的《高耗能特種設(shè)備節(jié)能監(jiān)督管理辦法》再次明確了節(jié)能目標(biāo)下的電梯行業(yè)發(fā)展路徑，上述辦法明確要求：電梯產(chǎn)品在安全性能型式試驗(yàn)時(shí)進(jìn)行能效測(cè)試。同時(shí)還強(qiáng)調(diào)有關(guān)部門(mén)將對(duì)影響設(shè)備或者系統(tǒng)能效的項(xiàng)目、能效測(cè)試報(bào)告等進(jìn)行節(jié)能監(jiān)督檢查，未經(jīng)節(jié)能監(jiān)督檢查或者監(jiān)督檢查結(jié)果不符合要求的，不得出廠或者交付使用。

業(yè)內(nèi)人士指出，在大型公用建筑中，電梯能耗僅次于空調(diào)。多家電梯廠商也都乘“節(jié)能”之風(fēng)，推出了新型的節(jié)能技術(shù)和產(chǎn)品，例如西子奧的斯發(fā)起能源再生技術(shù)的沖擊波，提出由節(jié)能到造能的理念；蒂森克虜伯則向中國(guó)市場(chǎng)展示了雙子電梯技術(shù)：一座井道兩個(gè)轎廂，在節(jié)省建筑空間的同時(shí)，能顯著提高運(yùn)載能力等。總的來(lái)說(shuō)，目前在市場(chǎng)上使用的電梯多數(shù)采用永磁同步技術(shù)和傳統(tǒng)的蝸輪、蝸桿技術(shù)，但由于永磁同步技術(shù)與蝸輪、蝸桿技術(shù)相比減少維修且節(jié)約能耗等優(yōu)點(diǎn)，因此更受歡迎。

采用永磁同步拖動(dòng)與制動(dòng)電能回饋技術(shù)即能量反饋技術(shù)幾乎已經(jīng)成為每家企業(yè)打出的節(jié)能牌，但該技術(shù)的電磁兼容性，各廠家卻仍需要更好地改善。

此外一個(gè)問(wèn)題是：技術(shù)改進(jìn)帶來(lái)的節(jié)能效果如何評(píng)估？目前還沒(méi)有在全國(guó)范圍內(nèi)通行的辦法對(duì)電梯能效等級(jí)進(jìn)行評(píng)價(jià)。招商地產(chǎn)綠色地產(chǎn)研發(fā)中心主任林武生指出，讓他困惑的是，載重和梯速等基本條件都一樣的情況下，電梯的能耗如何比較？是否看曳引機(jī)的功率？

記者了解到，針對(duì)上述問(wèn)題業(yè)內(nèi)并沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，電能能效等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的探索在各地相繼展開(kāi)，上海、廣州等城市開(kāi)始相繼研究地方評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。去年12月底，由廣州市標(biāo)準(zhǔn)化研究院組織并主持、華南理工大學(xué)教授承擔(dān)的《電梯能效檢測(cè)技術(shù)及標(biāo)準(zhǔn)研究》項(xiàng)目成果評(píng)審會(huì)召開(kāi)，上述研究定義了一種電梯能效評(píng)價(jià)模式，并建立了一種電梯能效檢測(cè)方法。尤其是提出了以差額質(zhì)量速度積分計(jì)算電梯載荷的機(jī)械功計(jì)算方法，采用了粘貼磁鋼測(cè)速方法，以度量轎廂行駛距離方法來(lái)計(jì)算電梯機(jī)械能，實(shí)現(xiàn)快速檢測(cè)。

上述方法能夠成為地方標(biāo)準(zhǔn)，是否能被國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)所采用還是未知。因此，尋找切實(shí)可行的辦法對(duì)電梯能耗進(jìn)行評(píng)估，用數(shù)字來(lái)說(shuō)節(jié)能的意義將更大于概念本身。電梯節(jié)能多少誰(shuí)說(shuō)了算，對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)都將是個(gè)繼續(xù)研究的命題。

采購(gòu)問(wèn)答

問(wèn)題一：很多電梯企業(yè)稱自己的產(chǎn)品是進(jìn)口配件，應(yīng)該如何判斷？

答：開(kāi)發(fā)企業(yè)在選型時(shí)必須注意電梯品牌、型號(hào)和生產(chǎn)地。選購(gòu)前需了解電梯行業(yè)信息，理清品牌、型號(hào)之間的區(qū)別，明確各廠家的產(chǎn)品定位，便于根據(jù)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的定位選取合適的電梯產(chǎn)品。需注意電梯型號(hào)的細(xì)微區(qū)別，可能對(duì)應(yīng)的是兩個(gè)不同級(jí)別的電梯產(chǎn)品。2008年根據(jù)海關(guān)報(bào)關(guān)統(tǒng)計(jì)中國(guó)市場(chǎng)整機(jī)進(jìn)口電梯約2000多臺(tái)，從日本進(jìn)口電梯約占60％。采購(gòu)時(shí)有部件進(jìn)口要求時(shí)，可要求電梯廠家提供進(jìn)口部件原產(chǎn)地證明及海關(guān)報(bào)關(guān)清單，不要盲目相信是進(jìn)口件。

問(wèn)題二：土建尺寸的設(shè)計(jì)需要注意哪些問(wèn)題？

答：井道界面尺寸將受載重量及開(kāi)門(mén)寬度影響；頂層高度主要受速度及轎廂高度影響；底坑深度受速度影響；門(mén)洞尺寸受開(kāi)門(mén)高度、寬度影響。需注意井道是否要設(shè)供電梯導(dǎo)軌支架固定用圈梁，電梯地坎安裝是采用混凝土牛腿還是鋼牛腿，機(jī)房和底坑的受力以及機(jī)房的溫度控制。需要提醒的是，廠家標(biāo)準(zhǔn)土建圖是通用性圖紙，最好由電梯廠家提供根據(jù)項(xiàng)目情況對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)設(shè)計(jì)圖紙。

問(wèn)題三：個(gè)性化裝潢應(yīng)注意哪些細(xì)節(jié)？

答：個(gè)性化裝潢除考慮美觀外，對(duì)電梯影響較大的就是電梯要預(yù)留裝潢重量，需要注意，裝潢重量過(guò)大，系統(tǒng)可能升級(jí)，直接導(dǎo)致價(jià)格上升。因此合理的預(yù)估裝潢重量十分重要。

個(gè)性化裝潢及兩次裝潢一般包括個(gè)性化轎頂、轎壁、地板。轎頂一般在50~150g，轎壁如采用鏡面或蝕刻不銹鋼貼面，板材比重可按7800KG/m3。如掛鏡子，玻璃比重可按2600KG/m3；地板如為大理石，石材比重可按2700KG/m3；具體重量可按“長(zhǎng)*寬*高*比重=重量”得出。目前有些設(shè)計(jì)師要求，電梯轎廂地板下凹50mm，按此要求要用50mm大理石鋪設(shè)，其實(shí)沒(méi)有必要，一般下凹20mm，鋪設(shè)20mm大理石就可以了，比較省成本。

需提醒的是，裝潢方案除考慮美觀外還要考慮裝飾件的安全性。發(fā)生過(guò)電梯停電急停，二次裝潢的裝飾頂板材掉落砸傷人的事件，還有原來(lái)很多電梯內(nèi)安裝吊燈，后來(lái)多數(shù)都拆掉了，雖然美觀但存在安全隱患。

清除電梯技術(shù)信息盲點(diǎn)

電梯選型配置對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)十分重要，選型如果不恰當(dāng)，未來(lái)的能耗浪費(fèi)無(wú)法估量。國(guó)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商配置電梯，一般都會(huì)先交給咨詢公司做咨詢風(fēng)險(xiǎn)分析，但在國(guó)內(nèi)在這方面還比較薄弱。兩大行業(yè)的信息瓶頸成為雙方溝通的最大障礙，讓開(kāi)發(fā)商了解電梯企業(yè)的成熟產(chǎn)品和技術(shù)則成為工程采購(gòu)大講堂上海站的專項(xiàng)議題。

可變速技術(shù)解密

“用戶對(duì)電梯運(yùn)行最不滿意的地方在哪里？”三菱電梯通過(guò)調(diào)研給出了結(jié)果：電梯運(yùn)行速度慢，等待時(shí)間長(zhǎng)成為客戶滿意度最低的方面。如何讓電梯效率更高因此成為上海三菱電梯一直探索的方向。

傳統(tǒng)電梯在空載和滿載時(shí)，電機(jī)按照額定的轉(zhuǎn)速輸出額定的功率；而在電梯接近半載時(shí)，電梯依舊按照額定速度運(yùn)行時(shí)，電機(jī)輸出功率小于電機(jī)額定的功率，這就導(dǎo)致部分功率被閑置。

三菱電梯已經(jīng)推向市場(chǎng)的可變速電梯技術(shù)就是利用電梯非空載和滿載時(shí)，利用原傳統(tǒng)電梯電機(jī)閑置功率，將電梯的運(yùn)行速度提高。該項(xiàng)技術(shù)通過(guò)負(fù)載檢測(cè)裝置，檢測(cè)出轎內(nèi)的載重量，根據(jù)轎內(nèi)的載重量，選擇對(duì)應(yīng)的運(yùn)行速度。

據(jù)介紹，該項(xiàng)技術(shù)在確保電梯的安全性基礎(chǔ)上，為電梯賦予了更多的附加價(jià)值，相對(duì)傳統(tǒng)以固定額定速度運(yùn)行的電梯，采用可變速技術(shù)的電梯可縮短12%的乘客等候時(shí)間和縮短約9%的乘梯時(shí)間（計(jì)算機(jī)模擬運(yùn)行比較）。

對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，選用可變速電梯，不必增加電梯數(shù)量和采購(gòu)高速度電梯，即可達(dá)到提升電梯輸送效率的目的,在一定程度上節(jié)約了采購(gòu)及土建總成本。但需要注意的方面是：采用可變速電梯，每臺(tái)獨(dú)立成本要比普通電梯稍貴，但肯定低于直接采購(gòu)高速電梯的成本。

三菱電梯工程師特別強(qiáng)調(diào)：在目前情況下，選用帶可變速功能的電梯，土建尺寸必須按允許的最大速度的頂層高度和底層深度來(lái)預(yù)留。值得注意的是，另外一項(xiàng)三菱SETS終端減速裝置正在國(guó)家有關(guān)部門(mén)進(jìn)行安全性認(rèn)證檢測(cè)之中，電梯如果應(yīng)用了此項(xiàng)技術(shù)，可使電梯的頂層高度和底坑深度不隨電梯速度增加而增大；如在可變速電梯上應(yīng)用該技術(shù)，可使可變速電梯的頂層高度和底坑深度同普通電梯一樣。

電梯采購(gòu)關(guān)注服務(wù)指標(biāo)

對(duì)電梯采購(gòu)，不同的公司理解亦有差異，體現(xiàn)在實(shí)操層面，較大規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)選擇與電梯企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，有不少公司因?yàn)楫a(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化而不得不每次獨(dú)立招標(biāo)。

上海復(fù)地集團(tuán)成本管理中心總監(jiān)戴戈纓指出了一項(xiàng)認(rèn)識(shí)誤區(qū)：戰(zhàn)略合作不能一勞永逸，他認(rèn)為盡管長(zhǎng)時(shí)間的戰(zhàn)略合作關(guān)系有益于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)穩(wěn)定，但相關(guān)人員不能因此而忽略市場(chǎng)變化，應(yīng)該保持對(duì)新技術(shù)趨勢(shì)和市場(chǎng)占有率情況的了解。

“我們沒(méi)有和電梯企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，一方面由于每個(gè)項(xiàng)目定位不一樣，選擇電梯的檔次不盡相同，此外，很多一線品牌安裝配合上各公司有不盡如人意之處�！笨偛吭诒本┑哪持�名企業(yè)采購(gòu)總監(jiān)對(duì)記者如是說(shuō)。

電梯的品牌和設(shè)備運(yùn)行的穩(wěn)定性僅是一方面，企業(yè)在設(shè)計(jì)前期的服務(wù)和安裝隊(duì)伍是否有實(shí)力也成為采購(gòu)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

“電梯已經(jīng)不僅僅是升降工具，還要考慮外圍設(shè)備的配合，電梯產(chǎn)品質(zhì)量有40%是在工廠之內(nèi)完成的，還有60%是安裝現(xiàn)場(chǎng)和售后服務(wù)完成的�！鄙虾Ｈ�菱電梯相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，整個(gè)過(guò)程需要開(kāi)發(fā)企業(yè)與電梯企業(yè)的通力協(xié)作，他特別強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目施工過(guò)程中應(yīng)該注意臨時(shí)用梯的先決條件：必須由政府部門(mén)驗(yàn)收合格，取得電梯準(zhǔn)運(yùn)證。他表示，不少企業(yè)在施工中使用樓內(nèi)電梯運(yùn)送建筑材料，倘若不注意管理將給電梯產(chǎn)品帶來(lái)?yè)p壞危險(xiǎn)。“管理措施包括專業(yè)的開(kāi)梯人員配置，規(guī)范臨時(shí)用梯的管理機(jī)制，規(guī)范乘梯告知和培訓(xùn)機(jī)制，以及合理選擇臨時(shí)用梯的對(duì)象。”